#391. ¿Tiene sentido seguir el paradigma boomer de invertir en inmuebles? ¿Tiene sentido diversificar si no sabes dónde estás poniendo dinero? Vuelve Álvaro una mes más para comentar el entorno económico actual.
Recursos mencionados
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La venta de viviendas en España en el primer semestre de 2022 alcanzó su nivel más alto desde el boom inmobiliario de 2007 que precedió a la crisis financiera mundial. Pero el auge de los precios de la vivienda que se ha producido desde el inicio de la pandemia de Covid-19 ha mostrado signos de ralentización en los últimos meses, con la subida de los tipos de interés aumentando rápidamente el coste de las hipotecas.
¿Se enfrentará el sector inmobiliario a un destino similar al de la renta variable y otros activos de riesgo, mientras los inversores sopesan las perspectivas de una recesión mundial? Analizamos lo que la desaceleración podría significar para el mercado inmobiliario español y la probabilidad de un desplome del precio de la vivienda en España.
La caída de la vivienda explicada
Los precios de la vivienda suelen subir y bajar en ciclos, con picos o burbujas -cuando los precios medios de la vivienda superan su valor fundamental- que terminan con un enfriamiento del mercado. A veces, el enfriamiento es rápido y los precios de la vivienda se desploman muy rápidamente.
Las burbujas inmobiliarias pueden producirse por un exceso de préstamos que hace que los propietarios de viviendas adquieran hipotecas que no pueden pagar. Cuando el mercado se revierte, estos propietarios pueden verse obligados a vender su vivienda, aumentando la oferta de casas en el mercado.
El mercado inmobiliario en España es un destino de inversión atractivo para los compradores europeos de propiedades que buscan un hogar bajo el sol, con las Islas Baleares entre las principales zonas de venta.
El mercado inmobiliario español ha conocido tres burbujas de precios anteriores: la de 1985-1991, cuando los precios medios casi se triplicaron; la de 1992-1996; y la de 1996-2008, que terminó con la crisis financiera de 2007-2008 y una fuerte caída del precio de la vivienda en España.
¿Qué causó el estallido de las burbujas?
La política gubernamental española de los años 60 y 70 animó a los compradores de vivienda a apoyar un fuerte crecimiento de los precios a largo plazo, con una tasa de propiedad de la vivienda que rondaba el 80% en 2007.
Según un informe del Banco de España (BDE), el precio medio de la vivienda en España entre 1976 y 2003 se multiplicó por 16 en términos nominales y se duplicó en términos reales. Esto sitúa a España entre los tres o cuatro países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) con mayor crecimiento real a largo plazo del precio de la vivienda.
La burbuja inmobiliaria estadounidense estalló en agosto de 2007 con la crisis de las hipotecas subprime y el contagio se extendió rápidamente a otros mercados inmobiliarios, poniendo fin a la burbuja inmobiliaria española. El desplome del mercado inmobiliario español hizo que los precios se desplomaran un 37% entre 2007 y 2013. En general, una debilidad en el mercado de la vivienda comienza a manifestarse con un aumento del tiempo que se tarda en vender una casa y una disminución del número de ventas (zona de desaceleración), lo que se traduce en una moderación o incluso una caída de los precios al cabo de unos trimestres (zona de contracción). Cuantos más desequilibrios se hayan acumulado durante la fase expansiva precedente, más profunda y duradera suele ser esta fase de ajuste del mercado.
Esta fue la razón clave de la larga e intensa fase recesiva de 2009 a 2013. En 2020 el sector inmobiliario sufrió un ajuste temporal debido a las restricciones de movilidad asociadas a la pandemia.
La venta de viviendas en España se desplomó un 16,9% en 2020, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), ya que los cierres de Covid-19 perturbaron el mercado. Pero el mercado volvió a dispararse en 2021, sobre todo en las regiones costeras y en las zonas menos urbanizadas, y las ventas se dispararon un 34,8% respecto a 2020.
En el primer semestre de 2022, las ventas aumentaron un 23,1%, su nivel más alto desde la burbuja inmobiliaria española de 2007. El número de compradores extranjeros de viviendas alcanzó un récord en el segundo trimestre.
Sin embargo, los datos del INE indican que las ventas totales de viviendas en España alcanzaron su máximo en mayo, y que el ritmo de ventas se redujo en junio y julio. Las ventas de viviendas en julio aumentaron un 8% en términos interanuales, frente a un aumento del 31% en enero.
Mientras tanto, los precios de la vivienda en el país, según el índice de precios de la vivienda del Ministerio de Fomento, siguen sin recuperar los máximos de 2007-2008, según los datos de TradingEconomics. Sin embargo, el valor de las viviendas españolas ha ido aumentando de forma constante desde 2015, sólo se ha frenado brevemente por la pandemia de 2020, y en octubre de 2022 se situaba en un máximo de 10 años.
Sin embargo, como el Banco Central Europeo (BCE) subió los tipos de interés fuera de territorio negativo en julio por primera vez desde 2011, seguido de una subida de 75 puntos básicos en septiembre, y con más subidas de tipos previstas, los tipos hipotecarios están subiendo rápidamente.
Alrededor del 50% de las ventas de viviendas en España incluyen la financiación hipotecaria, pero ¿podría el rápido aumento de los costes de los préstamos y la continua alta inflación dar lugar a una caída del mercado inmobiliario español?
Caída del precio de la vivienda en España: ¿Existe la posibilidad de un colapso de los precios?
Según el análisis de los mercados europeos de la vivienda realizado por S&P Global Ratings, existe una «confluencia de factores» que mantienen elevada la demanda de vivienda. Entre ellos, el nivel de empleo récord, el aumento de los salarios, la tendencia a trabajar desde casa y el dinero ahorrado durante la pandemia.
Los hogares también siguen beneficiándose de años de políticas monetarias acomodaticias, que culminaron con las medidas de emergencia adoptadas por los bancos centrales en el momento de la pandemia. Sin embargo, aunque algunos de estos factores de la demanda todavía están en juego, es probable que se vean atenuados por la normalización de la política monetaria que se está llevando a cabo a un ritmo más rápido de lo esperado hace unos meses, debido a la persistente inflación elevada. Unos tipos de interés más altos podrían hacer que la demanda de vivienda se enfriara.
La agencia de calificación predijo que los precios de la vivienda en España aumentarán una media del 4% en 2023, frente al 4,6% de 2022, y que el ritmo de crecimiento se ralentizará hasta el 3,5% en 2024 y el 3,2% en 2025. La firma dijo que un aterrizaje duro para los precios de la vivienda europea es poco probable debido a la «combinación de tipos de interés más altos en términos nominales pero no reales, los fuertes balances de los hogares y el desplazamiento de personas debido a la guerra.
«Por lo tanto, esperamos que los precios se enfríen el próximo año y aún más en los años venideros», afirmaron los analistas de la agencia, señalando que la afluencia de refugiados de Ucrania -unos 120.000 a España hasta finales de junio- está aumentando la demanda de viviendas en Europa.
La empresa española de servicios financieros Bankinter pronosticó a finales de septiembre que el precio de la vivienda en España caerá alrededor de un 5% en los próximos dos años, tras haber subido un 5% estimado en 2022. La empresa ha revisado su previsión para 2023 a un descenso del 3%, frente a una previsión anterior de crecimiento del 1%, y ahora se espera que el mercado caiga un 2% en 2024, frente a una previsión anterior del 0%.
Mientras tanto, el análisis de Spanish Property Insight señaló que es poco probable que se produzca un desplome del precio de la vivienda en España, como ocurrió en 2008. Según ellos:
«Incluso si el boom inmobiliario español post-pandémico se agota este año, no hay razón para esperar una caída como el final del último boom en 2007. Sin embargo, será más difícil vender propiedades en España en un contexto de recesión, aumento de los tipos de interés y alta inflación».
Los analistas de la empresa española de servicios financieros CaixaBank tampoco esperan un desplome inminente del precio de la vivienda en España, señalando que el contexto económico actual y la dinámica del mercado son muy diferentes a los de 2008:
«La fortaleza de la demanda está siendo impulsada en gran medida por los cambios en las preferencias post-pandémicas y por el hecho de que parte del ahorro acumulado durante la pandemia se está canalizando hacia el sector inmobiliario. Además, los balances tanto de los hogares como del sector financiero están ahora mucho más saneados, y no hay exceso de oferta».
El banco, sin embargo, sigue esperando una desaceleración de los precios de la vivienda en España en medio de una inflación disparada que acabe con el poder adquisitivo de los hogares y desencadene un endurecimiento de la política monetaria.
«Para 2023, sin embargo, esperamos que la inflación comience a moderarse, y esto debería permitir que los tipos de interés se mantengan contenidos en términos históricos. Todo ello debería contribuir a que el ajuste en el mercado inmobiliario español sea limitado…. En concreto, prevemos que el número de operaciones de compraventa se reduzca algo más del 10% en 2023, mientras que los precios de la vivienda registrarán una importante desaceleración pero mantendrán una tasa de crecimiento positiva.»
Vuelven los compradores extranjeros
Según Idealista, las ventas a extranjeros han vuelto a los niveles anteriores a la pandemia. Estos son los datos más interesantes en cuanto a las transacciones extranjeras:
- En el segundo semestre de 2021 se realizaron 63.934 operaciones inmobiliarias, un 49,1% más que en el segundo semestre del año de la pandemia en 2020.
- El 18% de las compraventas de inmuebles fueron extranjeras.
- Los precios alcanzaron una media récord de 2.500 euros/m2 en las ventas al extranjero.
- Las regiones con mayor número de ventas extranjeras desde 2021 son Baleares (81%), Canarias (57%), Andalucía (55%), Cantabria (50%) y Comunidad Valenciana (44%).
- Los ciudadanos británicos y alemanes parecen ser los principales compradores del mercado inmobiliario español.
El resultado final
En última instancia, el hecho de que se produzca otro desplome inmobiliario en España dependerá del alcance del ciclo de subidas de los tipos de interés y de su impacto en los tipos hipotecarios. Mientras que un desplome inmobiliario en España abarataría los precios para los compradores, la alta inflación que se prevé y el aumento de los tipos de interés reducirán la asequibilidad de las hipotecas.
Recuerda que las predicciones de precios de los analistas pueden ser erróneas. Realiza siempre tu propia diligencia antes de negociar, y nunca negocies con dinero que no puedas permitirte perder.
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Sobre este podcaster ninja
En internet soy Pau Ninja y aunque tengo muchos blogs de mil temáticas que me parecen interesantes… Sólo tengo un podcast. Este. En la senda hacia el conocimiento cambié la katana por un micrófono para combatir la sed de curiosidad.
