hombre con dinero

Inmuebles virtuales: la (nueva) forma de vivir de rentas

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Autor: Pau Ninja
Último episodio en junio, 2023

#464. El sueño español es vivir de rentas inmuebles, pero ¿y si te digo que hay otra forma de cobrar rentas que no requieren de gastarte cientos de miles de deudas o endeudarte con el banco? He estado cobrando alquileres por inmuebles virtuales y confieso que los prefiero.

Obtener ingresos pasivos de los alquileres de inmuebles no es ciencia espacial, sólo requiere un poco de dedicación y trabajo duro. Descubre los sencillos pasos que miles de inversores han seguido para liberarse económicamente gracias a los ingresos por alquiler que les proporcionan sus propiedades.

Los ingresos por alquiler tienen el potencial de proporcionarte a ti y a tu familia libertad económica. Esto significa que cada mes te llegan más ingresos pasivos (ingresos por los que no tienes que trabajar) que gastos. Puedes vivir indefinidamente sin tener que volver a trabajar.

No puedes simplemente comprar una propiedad y empezar a cobrar los ingresos del alquiler. Sólo puedes cobrar los ingresos por alquiler cuando el alquiler sea mayor que los gastos de la propiedad. Si ingresas 1.000€ de alquiler al mes, pero gastas 2.000€ al mes en la propiedad, no podrás utilizar el alquiler para gastos de tu estilo de vida.

El objetivo es que tus propiedades tengan un flujo de caja positivo. Es decir, que tus propiedades te generen más ingresos por alquiler de los que tienes que pagar en gastos. Si ganas 1.400€/mes con tus propiedades y sólo pagas 800 €/mes en gastos, entonces esa propiedad tiene un flujo de caja positivo de 600€/mes. Son 600€ al mes con los que puedes empezar a vivir.

¿Cuánto necesitas para vivir de los alquileres?

dinero casa monedas inversion

Antes de pasar directamente a los pasos que tienes que seguir si quieres vivir de los alquileres, primero tienes que evaluar tu situación y decidir cuántos ingresos pasivos necesitas para dejar tu trabajo y vivir enteramente de los alquileres.

La forma más fácil que he encontrado de hacerlo es seguir los siguientes pasos:

  • Anota cuánto ganas ahora.
  • ¿Estás contento con esa cantidad? Si no es así, ¿con qué cantidad crees que te sentirías cómodo (no rico, sino cómodo)?
  • Añade un 25% a esa cifra (por ejemplo, si quieres ganar 100.000 €/año, añade un 25%, es decir, 125.000 €).
  • Divídelo por 52 (125.000 €/52 = 2.403 €/semana)

Ahora ya sabes la cantidad exacta de ingresos por alquiler que necesitas para alcanzar la libertad financiera y empezar a vivir de tus ingresos por alquiler.

Vivir de las rentas del alquiler en 10 sencillos pasos

mujeres comprando un piso

Ahora tenemos que calcular cuántos inmuebles necesitas para ser financieramente libre y vivir de los ingresos de tus inversiones. Para esta tarea vamos a suponer que has pagado todas tus hipotecas y que no te queda ninguna deuda por préstamos.

  • Elige una cantidad de ingresos por alquiler que creas alcanzable para la propiedad de inversión que probablemente vayas a comprar (por ejemplo, para mí serían 350 $/semana).
  • Multiplícalo por 0,75 para tener en cuenta el 25% de los ingresos por alquiler como gastos de la propiedad. Mis 350 $/semana se convierten ahora en 262,50 $/semana
  • Divide la cantidad semanal original que calculamos antes (para mí fueron 2.403 $/semana) por la cifra de tus ingresos semanales por alquiler que hicimos en el paso ii). En mi caso son 2.403 $/262,50 $ = 9,15
  • Ahora redondea al número entero superior. En mi caso, 9,15 se redondea a 10. Así que ahora necesito 10 propiedades que ganen 350 $/semana (sin deudas) para dejar mi empleo y vivir completamente de mis ingresos por alquiler.

Ahorra tu primer depósito

ahorros

Antes de que puedas mudarte al Caribe y tomar cócteles en la playa el resto de tu vida, tienes que comprar tu primera inversión inmobiliaria. Para poder hacerlo, primero tienes que ahorrar un depósito.

He descubierto que la técnica nº 1 para ahorrar la fianza de tu casa es pagarte primero a ti mismo y luego aprender (o encontrar la forma) de vivir del resto. Ahorra una cantidad de dinero específica cada vez que cobres y luego vive de lo que te sobre o encuentra la forma de ganar más dinero para poder sobrevivir cómodamente durante el mes.

El primer depósito siempre es el más difícil, pero luego puedes utilizar el flujo de caja y el capital de tu primera propiedad de inversión para comprar las demás.

Compra tu primera propiedad de inversión

Ahora que ya tienes un depósito, tienes que salir a comprar tu primera propiedad de inversión. En la medida de lo posible, busca propiedades con un alto rendimiento de los alquileres y un elevado potencial de crecimiento del capital.

Recuerda que el objetivo final es hacer crecer tu cartera y que las propiedades se amorticen por sí solas. Entonces podrás tomar ese dinero y vivir de él.

Al comprar tu primera propiedad, la mejor forma de hacerlo es adquiriendo tu principal lugar de residencia, ya que a menudo puedes obtener ayudas para compradores de primera vivienda, que te ayudará con algunos de los gastos de compra de la propiedad. Siempre puedes mudarte más tarde, alquilar la casa y obtener ingresos de ella.

Soy un gran partidario de comprar primero tu principal lugar de residencia. Esto significa que puedes dejar de pagar el alquiler (dinero muerto) y, si eres muy trabajador, puedes mejorar la calidad de la propiedad haciendo algunas reformas y alquilarla más tarde para obtener un mayor rendimiento del alquiler.

casa pareja

Sin embargo, que compres primero tu casa o una propiedad de inversión depende totalmente de ti.

Minimiza tus gastos Y maximiza las oportunidades de crecimiento inmediato

Para poder vivir de los alquileres, tienes que tener más ingresos que gastos. Cuando adquieras la propiedad por primera vez, es posible que quieras buscar formas de minimizar tus gastos en la medida de lo posible, de modo que puedas crear oportunidades de flujo de caja más pronto que tarde.

Una forma importante de hacerlo es obtener un préstamo de sólo intereses. En lugar de pagar capital e intereses, sólo pagas los intereses. Esto reduce considerablemente tus gastos mensuales y da tiempo a que crezcan los ingresos por alquiler para empezar a pagar el principal.

También es posible que quieras maximizar tus oportunidades de crecimiento inmediato para poder apalancarte en más propiedades. A menudo puedes añadir valor a una casa haciendo algunas reformas estéticas sencillas, como levantar la moqueta para dejar a la vista el entarimado, dar a la casa una mano de pintura de calidad y hacer un ajardinamiento básico del jardín. A menudo, este aumento de valor puede aprovecharse para comprar más propiedades.

Aumenta tus ingresos por alquiler

alquiler casas

Si quieres vivir de los alquileres, te será muy útil aumentar los ingresos por alquileres.

Los alquileres suben de forma natural con el tiempo y hay cosas que puedes hacer para aumentar los ingresos por alquiler más rápido que los incrementos habituales del mercado. Lo bueno de las inversiones inmobiliarias es que tus ingresos casi siempre subirán de forma natural con el tiempo debido a la inflación, pero tus gastos principales, la hipoteca, seguirán siendo los mismos.

Esto significa que puedes ver cómo aumentan los ingresos de tu propiedad sin que aumenten enormemente tus gastos. Incluso si al principio adquieres una propiedad con tendencia negativa, pronto puede convertirse en positiva a medida que el alquiler suba más que tu hipoteca y otros gastos corrientes.

Crear un flujo de caja positivo

El objetivo de minimizar nuestros gastos y aumentar nuestros ingresos ha sido crear un flujo de caja positivo. Esto es cuando tus ingresos son mayores que tus gastos y puedes coger el dinero extra y utilizarlo para tus propios fines.

Algunas personas utilizan su flujo de caja positivo para pagar la hipoteca, otras para reinvertir en más propiedades y aumentar su cartera, y otras para financiar su estilo de vida.

El uso que le des a tu flujo de caja depende de ti, pero tener flujo de caja es una situación estupenda. Significa que aunque pierdas tu trabajo, tu propiedad se pagará sola (y algo más).

Reinvierte utilizando el capital y el flujo de caja

casas de colores

Ahora que tienes tu primera propiedad y estás maximizando su valor y los ingresos por alquiler en la medida de lo posible, es probable que tengas la oportunidad de reinvertir parte de los beneficios en más propiedades. Es muy difícil vivir de los ingresos por alquiler de una sola propiedad, así que probablemente querrás comprar más propiedades y hacer crecer tu cartera.

Ten cuidado de no excederte y mantén siempre un nivel de riesgo cómodo. Obtén asesoramiento financiero profesional antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Paga lentamente la deuda o mantén sólo los intereses

Una vez que tu cartera haya crecido y tengas un exceso de liquidez, puede ser el momento de empezar a pagar la deuda de tus propiedades utilizando la liquidez positiva que has creado. Con el tiempo, a medida que sigas pagando tu deuda, llegarás a un punto en el que ya no tendrás una hipoteca sobre la propiedad y la poseerás libre de cargas.

Cuando esto ocurra, uno de los gastos principales desaparecerá casi de la noche a la mañana y tus ingresos pasivos se dispararán porque ya no tendrás que hacer pagos.

Algunas personas prefieren no utilizar todo el exceso de flujo de caja, prefieren mantener sus propiedades funcionando con un préstamo de sólo intereses. Esto minimiza tus gastos mensuales de flujo de caja, por lo que dispones de más flujo de caja positivo para reinvertir o para fines personales. Los préstamos de sólo intereses también pueden suponer un ahorro fiscal, pero habla siempre con un asesor fiscal profesional.

Mantener a largo plazo

llaves de casa

Al mantener tus propiedades a largo plazo, permites que se revaloricen y puedes aprovechar los ingresos que te producen durante años y años.

Debido a la inflación, los alquileres casi siempre aumentarán de forma natural con el tiempo (siempre que la oferta y la demanda se mantengan constantes). Este aumento de los ingresos por alquiler mejora tu situación de tesorería mensual.

Tus gastos principales (la amortización de la hipoteca) se mantendrán bastante estables. Hay cierta fluctuación con los tipos de interés, pero a menos que vuelvas a pedir un préstamo, la cantidad que debes se mantendrá constante. Si tus ingresos aumentan más rápido que tus gastos, naturalmente tendrás más ingresos pasivos de los que podrás vivir.

Protege tus activos

Cuando posees varias propiedades y dependes de sus ingresos por alquiler para pagar tus gastos cotidianos, querrás protegerlas de cualquier desastre. Una demanda judicial podría hacerte perder las propiedades si no las proteges adecuadamente.

Habla con un profesional sobre la protección de tus activos. Hay muchas formas de diversificar tus inversiones y protegerlas de litigios y desastres utilizando diferentes entidades jurídicas. Esto es cada vez más importante a medida que crece tu cartera y aumenta el riesgo de litigios.

Vive de los ingresos por alquiler

entrega de llaves

Has comprado varias propiedades y has conseguido que tengan un flujo de caja positivo. Has saldado tus deudas o estás en una posición en la que, incluso con tus deudas, tienes suficiente dinero para financiar tu estilo de vida.

Ahora puedes sentarte y empezar a vivir de tus ingresos por alquiler. Si estás ganando más en flujo de caja positivo de lo que ganas en tu trabajo, puede que incluso quieras jubilarte anticipadamente, dejar tu trabajo y vivir enteramente de los ingresos por alquiler de tus propiedades.

Es 100% posible dejar el trabajo y vivir de los alquileres. Sin embargo, no ocurre de la noche a la mañana. Requiere trabajo duro, dedicación y tiempo.

Si quieres vivir de las rentas del alquiler, tienes que empezar hoy mismo a dar los pasos necesarios para alcanzar tu objetivo final de libertad financiera.

Había una vez un viajero que preguntó a Aristóteles cómo podía llegar al monte Olimpo. Aristóteles respondió:

«Asegúrate de que cada paso que das va en la dirección correcta».

Asegúrate de que hoy empiezas a dar pasos en la dirección correcta para que un día en el futuro puedas jubilarte con los ingresos pasivos que generan tus propiedades de inversión.

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Sobre este podcaster ninja

podcaster En internet soy Pau Ninja y aunque tengo muchos blogs de mil temáticas que me parecen interesantes… Sólo tengo un podcast. Este. En la senda hacia el conocimiento cambié la katana por un micrófono para combatir la sed de curiosidad.

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