#470. Medidas populistas como la nueva ley de la vivienda hacen de España un país cada vez menos apetecible políticamente para vivir a largo plazo. Medidas que reducen la seguridad jurídica y hasta física. El pilar más fundamental de la convivencia.
El gobierno español acaba de aprobar un amplio control de los alquileres como parte de su primera ley nacional de «derecho a la vivienda».
La Ley por el Derecho a la Vivienda permitirá a los gobiernos regionales imponer límites a los alquileres de pisos propiedad de arrendadores (con 10 propiedades o más) en zonas consideradas «mercados estresados». También incluye sanciones fiscales para los propietarios que dejen varias viviendas sin alquilar durante largos periodos, e incluye disposiciones para reservar el 30% de las viviendas de nueva construcción para viviendas públicas con bajos ingresos.
La medida, aprobada por primera vez en forma de borrador el pasado octubre, se aprobó en la legislatura el 1 de febrero. Forma parte de un esfuerzo continuado del gobierno de izquierdas español por abordar una crisis urgente de asequibilidad de la vivienda, en la que los inquilinos se han enfrentado a subidas de precios del 50% en un lapso de cinco años.
Con esta nueva ley, el gobierno español intenta crear resultados a largo plazo -que todos los ciudadanos disfruten de un hogar seguro y digno-, pero utiliza políticas que tienen beneficios a corto plazo.
Por ejemplo, es probable que los topes de alquiler incluidos en la nueva ley beneficien a los actuales inquilinos de pisos, pero es poco probable que ayuden, e incluso pueden perjudicar, al crecimiento de la oferta de vivienda asequible en general.
Éstas son algunas de las características de la propuesta de nueva ley española de vivienda, después de que el gobierno de Pedro Sánchez haya llegado a un acuerdo con sus socios parlamentarios sobre el texto de la nueva legislación.
Un tope de alquiler para 2024 y un nuevo índice
En primer lugar, uno de los puntos que más conflicto ha generado durante las negociaciones es el tope de alquiler, actualmente en vigor. Desde el año pasado y con una duración prevista hasta 2023, el gobierno de coalición ha impuesto un límite temporal del 2% a las subidas de los alquileres de vivienda como medida para contener la inflación.
Los socios menores del gobierno, Unidos Podemos y el resto de aliados parlamentarios se comprometieron a mantener el techo y a incluirlo en la nueva ley a este nivel, pero los socialistas (PSOE) se mostraron reticentes. Por último, se fijará un límite extraordinario del 3% al aumento de todos los alquileres, tanto para grandes como para pequeños propietarios, para 2024.
Además, antes del 31 de diciembre de 2024, la agencia estadística española INE se encargará de crear un nuevo índice de precios de referencia, que se utilizará para la actualización de los contratos.
Este nuevo índice sustituirá al Índice de Precios de Consumo. Por tanto, a partir de 2025, la referencia será este nuevo indicador, que ha sido definido por los políticos como el que arroja niveles de precios «más estables y bajos» que los que resultan del IPC. Esta medida también se aplicará con carácter retroactivo a los contratos firmados antes de la publicación de la nueva ley, que actualmente están sujetos al IPC.
En el caso de los pequeños propietarios, sin embargo, estas nuevas limitaciones a las subidas de los alquileres se compensarán en parte con los incentivos fiscales que se incluirán en la ley.
Áreas de «tensión en los alquileres» y cómo se definen
La regulación de los alquileres de vivienda gira en torno a la imposición de controles especiales en las zonas que se consideran «estresadas». Éstas se definen como zonas en las que los precios de la vivienda son elevados y están expulsando a los inquilinos, y pueden ser zonas pequeñas -equivalentes a las unidades censales de España, que incluyen sólo unas manzanas- o zonas más grandes.
Sin embargo, no será el Estado el que declare una zona concreta como estresada, sino que la responsabilidad de aplicar esta medida estará en manos de la autoridad pública competente, que puede ser el municipio o la comunidad autónoma.
Asimismo, la declaración de zona estresada se revisará cada tres años. Este punto es controvertido, pues algunas administraciones ya han afirmado que no adoptarán la nueva norma.
En este sentido, la ley permitirá a las comunidades autónomas regular todos los alquileres en las zonas estresadas, estén las viviendas a nombre de grandes o pequeños propietarios.
¿Y cuáles son los requisitos para declarar un área como zona de estrés de renta? Debe darse una de las dos condiciones siguientes: o bien, que en esa zona determinada, el coste medio de una hipoteca o de un alquiler más los gastos básicos y los servicios públicos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares, o bien, que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de zona de estrés.
También habrá una contención de los niveles de alquiler que, en el caso de los pequeños propietarios, se logrará mediante la indexación a los niveles de alquiler anteriores, mientras que para los grandes propietarios se aplicará el índice de contención de precios.
Si eres propietario de 5 viviendas, eres un gran propietario
Otro de los puntos importantes que tendrá en cuenta la ley es la modificación de la definición de «gran propietario». Actualmente, son grandes propietarios quienes poseen más de 10 viviendas, pero tras el acuerdo anunciado este viernes, ese número se reduce a la mitad, de modo que en una zona acentuada se considerará gran propietario a un propietario de cinco viviendas.
En relación con este punto, la ley también especificará que a los grandes propietarios (tanto personas físicas como jurídicas) que alquilen inmuebles en zonas estresadas se les aplicarán limitaciones del nivel de alquiler referenciadas al nuevo sistema de índices.
El objetivo de esta medida es, según explican los promotores, impedir la especulación y el acaparamiento de bienes inmuebles por parte de «fondos buitre» y otros fondos de inversión.
Vivienda pública y protegida
Asimismo, la nueva norma contempla medidas relativas a la vivienda protegida, así como a la protección del parque público de viviendas. En este sentido, afirman que se protegerá el parque público de viviendas y se prohibirá su venta a fondos de inversión.
Asimismo, los porcentajes de superficie que se reservarán para viviendas protegidas en régimen de alquiler pasan del 30% al 40% en suelo urbanizable (nueva promoción de viviendas), mientras que pasarán del 10% al 20% en el caso de reurbanizaciones o rehabilitaciones de polígonos existentes.
El objetivo de esta iniciativa es promover la vivienda protegida con niveles de alquiler limitados.
Los propietarios pagarán los honorarios de las agencias inmobiliarias
Uno de los puntos más novedosos contemplados en la ley tiene que ver con las agencias inmobiliarias. Según el acuerdo de este viernes, a partir de ahora los gastos y honorarios inmobiliarios derivados del alquiler de una vivienda correrán siempre a cargo del propietario, en lugar del inquilino. De este modo, la ley pretende acabar con algunos vacíos legales actuales.
También será ilegal aumentar el alquiler mediante la creación de gastos, por ejemplo, obligando a los inquilinos a pagar gastos de construcción, tasas de basura o cualquier otro cargo no acordado previamente.
Nuevas normas que afectan a los desahucios
En materia de desahucios, la nueva ley española de vivienda incorporará nuevas medidas de protección en el caso de familias vulnerables sin alternativa residencial.
Así, se aplicará un sistema de arbitraje para facilitar el acuerdo entre inquilino y propietario y, en caso de no llegar a un acuerdo, se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales ofrezcan soluciones residenciales.
En estos casos, los jueces estarán facultados para fijar plazos más largos que los actuales para que esto ocurra. Asimismo, se podrá aplicar de forma extraordinaria una prórroga de un año a los contratos de alquiler de vivienda en situaciones de vulnerabilidad social o económica acreditada.
Las comunidades autónomas podrán establecer los mecanismos de mediación y alternativa residencial que consideren oportunos.
La nueva ley también reconocerá la capacidad de utilizar los fondos del plan estatal de vivienda para ofrecer alternativas residenciales a personas en riesgo de desahucio a través de alquileres sociales subvencionados, realojos para personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política similar.
Los costes específicos son siempre para el propietario
En lo que respecta a los inquilinos, los gastos y honorarios inmobiliarios derivados del alquiler de un inmueble siempre correrán a cargo del propietario. Hasta ahora, esta obligación sólo se aplicaba a los grandes propietarios.
Para evitar que los arrendadores busquen alternativas para compensar estos gastos, el texto también prohíbe aumentar el alquiler por nuevos gastos que obliguen a los inquilinos a pagar gastos comunes, gastos de basura u otros gastos que no puedan atribuirse al inquilino y que no se hayan acordado previamente.
¿Consecuencias imprevistas?
La ley podría tener graves consecuencias para los propietarios, e incluso obligar a algunos a abandonar el mercado.
La incertidumbre generada por la tan esperada reforma de la vivienda, que aún está pendiente de su aprobación definitiva, llevará a algunos propietarios a forzar un aumento de los alquileres, según los expertos.
Una de las preocupaciones es que el tope de alquiler obligue a algunos propietarios a vender, lo que significará que más inmuebles pasarán del mercado de alquiler al de venta y agravará la escasez de viviendas de alquiler, reduciendo el stock total y haciendo subir los precios con el tiempo como consecuencia.
Otra es que algunos propietarios pueden poner fin prematuramente a contratos de alquiler de larga duración para poder firmar nuevos contratos y eludir el tope de alquiler.
Las viviendas que ahora están en fase de alquiler van a subir sus precios. Se acelerará el proceso de resolución del contrato para alquilar a un precio más alto.
La nueva ley de vivienda, decididamente favorable al inquilino, podría provocar que algunos propietarios abandonaran por completo el mercado del alquiler.
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Sobre este podcaster ninja
En internet soy Pau Ninja y aunque tengo muchos blogs de mil temáticas que me parecen interesantes… Sólo tengo un podcast. Este. En la senda hacia el conocimiento cambié la katana por un micrófono para combatir la sed de curiosidad.
