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Alquimia inmobiliaria: o cómo convertir 70.000€ en 17 pisos

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Autor: Pau Ninja
Último episodio en abril, 2024

#455. Paolo es un ninja de los inmuebles hasta el punto que en pocos años tiene una cartera de pisos alquilados que casi llega al par de decenas. El paradigma boomer puede seguir funcionando, pero bajo el contexto, detalles y perfil importa mucho, por eso Paolo nos cuenta su recorrido desde su llegada a España queriendo vivir del sólido sueño español: el ladrillo.

Tanto si sientes curiosidad por el potencial inversor de los bienes inmuebles como si simplemente estás harto de los gurús que prometen formas poco conocidas de «sacar provecho de tu propiedad», merece la pena aprender, de verdad, cómo crean riqueza los bienes inmuebles.

En lugar de ofrecer oscuras estrategias para invertir en el sector inmobiliario o un manual sobre la propiedad de la vivienda para compradores primerizos, aquí nos centraremos en cómo ganar dinero con el sector inmobiliario.

Beneficios inmobiliarios por el aumento del valor de la propiedad

hombre casa llaves

La forma más común en que los bienes inmuebles ofrecen un beneficio: Se revalorizan, es decir, aumentan de valor. Esto se consigue de diferentes maneras en función del tipo de propiedad, pero sólo se consigue de una forma: vendiéndola.

Sin embargo, puedes aumentar el rendimiento de la inversión en una propiedad de varias maneras. Una de ellas, si pediste dinero prestado para comprar la propiedad, es refinanciar el préstamo a un interés más bajo. Esto reducirá la base de coste de la propiedad, aumentando así la cantidad que obtienes de ella.

La fuente más obvia de revalorización del suelo no urbanizable es, por supuesto, su urbanización. A medida que las ciudades se expanden, el suelo fuera de los límites se vuelve cada vez más valioso por la posibilidad de que lo adquieran promotores inmobiliarios. Una vez que los promotores construyen viviendas o edificios comerciales, ese valor aumenta aún más.

La revalorización de la tierra también puede provenir del descubrimiento de minerales valiosos u otras materias primas, siempre que el comprador posea los derechos sobre ellas.

Un ejemplo extremo sería el descubrimiento de petróleo, pero la revalorización también puede provenir de depósitos de grava, árboles y otros recursos naturales.

En el caso de las propiedades residenciales, la ubicación suele ser el principal factor de revalorización.

A medida que el barrio en el que se encuentra una vivienda evoluciona, añadiendo vías de transporte, colegios, centros comerciales, parques infantiles, etc., estos cambios hacen que el valor de la vivienda aumente.

comprar casa

Por supuesto, esta tendencia también puede funcionar a la inversa, ya que el valor de la vivienda disminuye a medida que el barrio decae.

Las mejoras en la vivienda también pueden estimular la revalorización. Poner un cuarto de baño adicional, o remodelar una cocina con electrodomésticos de última generación son sólo algunas de las formas en que un propietario puede intentar aumentar el valor de una vivienda.

Los inmuebles comerciales se revalorizan por las mismas razones que los terrenos sin edificar y los inmuebles residenciales: ubicación, desarrollo y mejoras. Las mejores propiedades comerciales están siempre en demanda.

El papel de la inflación en el valor de la propiedad

inflacción

Al considerar la revalorización, hay que tener en cuenta el impacto económico de la inflación. Una tasa de inflación anual del 10% significa que tu euro sólo puede comprar aproximadamente el 90% de los mismos bienes -incluida la propiedad- al año siguiente.

Si un terreno valía 10.000 euros en 1970 y permaneció inactivo y sin explotar durante décadas, hoy valdría mucho más. Debido a la galopante inflación de la década de 1970 y a su ritmo constante desde entonces, probablemente se necesitarían más de 500.000 euros para comprar ese terreno en 2023.

Así pues, la inflación por sí sola puede dar lugar a una revalorización de los bienes inmuebles, pero se trata de una victoria un tanto pírrica. Aunque al vender quintuplique su dinero debido a la inflación, muchos otros bienes también cuestan cinco veces más comprarlos, por lo que el poder adquisitivo en su entorno actual sigue siendo un factor a tener en cuenta.

Diez formas de vivir de rentas inmobiliarias

A continuación un breve repaso a algunas de las muchas formas de obtener ingresos pasivos de los bienes inmuebles:

Fondos de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa son tradicionalmente la forma más sencilla y barata de invertir en bienes inmuebles para obtener ingresos pasivos.

Los REIT deben distribuir el 90% de sus ingresos netos imponibles a los accionistas a través de dividendos para mantener su situación fiscal privilegiada ante el IRS. Esto los convierte en una gran fuente de ingresos.

Los REIT son también una inversión de bajo coste, ya que las acciones de la mayoría de los REIT cotizan a menos de 100€ cada una.

Son inversiones pasivas porque no hay que hacer nada más que investigar y seguir la inversión.

Los REIT públicos también son muy líquidos porque se pueden comprar y vender acciones a través de una cuenta de corretaje cualquier día que esté abierto el mercado de valores.

Hay muchos REIT que cotizan en bolsa.

hombre mirando bolsa movil

Muchos se centran en sectores inmobiliarios específicos, como el industrial, el de oficinas, el minorista o el residencial, o en determinados mercados. Esto ofrece a los inversores muchas opciones de inversión pasiva.

Los REIT cotizados en bolsa tienen algunas desventajas, como la exposición a la volatilidad del mercado bursátil. Aunque hay muchas opciones de REIT, para los inversores principiantes puede resultar desalentador saber cuáles comprar.

Por último, un REIT mal gestionado puede encontrarse con problemas financieros durante una recesión, lo que provocaría que el REIT redujera o incluso suspendiera temporalmente sus dividendos mientras resuelve los problemas.

Fondos cotizados en bolsa (ETF) de REIT

bolsa

Una forma estupenda para que los principiantes empiecen a generar ingresos pasivos del sector inmobiliario es a través de los ETF de REIT. Contienen una amplia cesta de REIT, lo que reduce el riesgo de perder ingresos si una sola inversión recorta sus dividendos debido al deterioro de las condiciones del mercado.

Los ETF de REIT tienen un coste relativamente bajo, ya que sólo hay que comprar una acción. Cotizan en bolsa, lo que les confiere una gran liquidez. Los ETF son una de las formas más pasivas de invertir en el sector inmobiliario. Sin embargo, al igual que los REIT públicos, exponen al titular a la volatilidad del mercado bursátil. Los ETF también cobran a los inversores una comisión, conocida como ratio de gastos del ETF.

Fondos de inversión en REIT

Los fondos de inversión en REIT se parecen mucho a los ETF de REIT. Contienen una cesta de REIT, lo que permite a los inversores obtener una amplia exposición al sector.

Un gestor gestiona activamente el fondo de inversión, con el objetivo de comprar acciones de los REIT que cree que ofrecerán un rendimiento superior en relación con un índice de referencia.

Debido a esa gestión activa, los fondos de inversión en REIT suelen tener un coeficiente de gastos más elevado que los ETF de REIT. También suelen tener una inversión mínima más elevada, que suele rondar los 2.500 euros. Normalmente, tendrás que adquirir un fondo de inversión REIT a través de un intermediario.

REIT no cotizados

Los REIT no cotizados no cotizan en bolsa. En su lugar, los inversores compran acciones a través de un portal en línea directo al consumidor, como Fundrise o Realty Mogul, o a través de un asesor financiero. Las inversiones inmobiliarias privadas han ofrecido históricamente una mayor rentabilidad que los REIT cotizados en bolsa, y también son menos volátiles.

Sin embargo, muchos REIT privados tienen una inversión mínima más elevada (2.500€ o más) y requieren una relación con un asesor financiero. Los REIT no cotizados son inversiones relativamente ilíquidas, lo que significa que no es fácil comprar o vender acciones.

Sindicaciones inmobiliarias

inmobiliarias

Los sindicatos inmobiliarios permiten realizar inversiones pasivas en inmuebles comerciales.

Permiten que un inversor se convierta en socio comanditario de un único activo inmobiliario (como un inmueble multifamiliar, un edificio de oficinas o una instalación de autoalmacenamiento) o de un fondo inmobiliario de capital privado gestionado por un patrocinador inmobiliario.

Los socios participan en los ingresos pasivos generados por la propiedad o el fondo. Las inversiones inmobiliarias privadas suelen ofrecer una mayor rentabilidad que los REIT cotizados en bolsa y no son tan volátiles.

Los inversores pueden participar en sindicatos y fondos inmobiliarios individuales a través de portales en línea, como CrowdStreet y EquityMultiple, o directamente con patrocinadores de operaciones inmobiliarias.

Sin embargo, la mayoría de los sindicatos inmobiliarios sólo están abiertos a inversores acreditados.

Un inversor acreditado debe tener un patrimonio neto de un millón de euros, excluida su vivienda principal, o unos ingresos superiores a 200.000 euros.

Además, suelen tener una inversión mínima de más de 10.000 euros.

edificio

Las operaciones de sindicación son también inversiones ilíquidas, que a menudo requieren periodos de tenencia a largo plazo de entre cinco y diez años.

Deuda e inversiones similares respaldadas por bienes inmuebles

La deuda respaldada por bienes inmuebles puede ser otra forma de generar ingresos pasivos a partir de bienes inmuebles. Prestas dinero para financiar la compra, renovación, remodelación o construcción de una propiedad. Hay muchas opciones, entre ellas:

  • Compra de cédulas hipotecarias.
  • Ser un prestamista de dinero para un casa o un proyecto de desarrollo.
  • Invertir en deuda mezzanine o capital preferente en una operación de sindicación de activos.

La deuda inmobiliaria suele ser una inversión de menor riesgo. Sin embargo, al tratarse de una inversión de renta fija, no ofrece ningún potencial de revalorización del capital.

Hackeo de casas

alquiler habitacion

El house hacking es una forma de generar ingresos a partir de tu vivienda actual. Hay muchas formas de hacerlo, como comprar un dúplex o un cuádruplex y vivir en una unidad alquilando las otras, alquilar una habitación de la casa a un familiar o a un estudiante universitario, o convertir un garaje o un sótano en una pequeña unidad de alquiler.

El house hacking proporciona ingresos por alquiler que ayudan a compensar parte o la totalidad de los gastos de manutención. Sin embargo, no son ingresos totalmente pasivos. Por ejemplo, es posible que tengas que arreglar algo que haya roto un inquilino, y puede suponer una invasión de la intimidad.

El house hacking puede requerir un gran coste inicial para comprar la propiedad de inversión o hacer un espacio para los inquilinos, y tiene algunas implicaciones fiscales adicionales.

Alquileres vacacionales de corta duración

Los alquileres vacacionales de corta duración son una forma cada vez más popular de generar ingresos inmobiliarios pasivos. Se compra una casa o un piso en un destino vacacional y se alquila a viajeros de ocio.

Sin embargo, los alquileres de corta duración no son exactamente pasivos, ya que la gestión de un alquiler conlleva mucho trabajo. Un alquiler vacacional se parece más a un negocio de hostelería que a una inversión inmobiliaria.

Puedes contratar a un gestor de propiedades para convertirlo en una inversión pasiva, pero cobran una parte importante de los ingresos por alquiler en concepto de honorarios.

Airbnb

Los portales web como Airbnb facilitan la publicación de una propiedad y la búsqueda de inquilinos. Los alquileres a corto plazo suelen tener precios más altos que los alquileres a largo plazo, lo que los convierte en una fuente de ingresos potencialmente lucrativa. Además, puedes utilizar tu vivienda vacacional cuando esté libre.

Las propiedades de alquiler a corto plazo tienen un coste inicial elevado. Por lo general, necesitarás un pago inicial del 20%, además de los gastos de cierre y algo de efectivo en reserva para vacantes y reparaciones.

Los alquileres vacacionales también experimentan altas tasas de desocupación, especialmente en épocas de baja demanda y durante una recesión, lo que hace que los ingresos pasivos sean bastante irregulares.

Alquileres

casa alquiler dinero

Tener propiedades en alquiler es otra forma de generar ingresos inmobiliarios pasivos. Muchas personas son propietarias de condominios o viviendas unifamiliares que alquilan a inquilinos a largo plazo (12 meses o más) para generar ingresos por alquiler relativamente estables.

Sin embargo, las propiedades en alquiler no son inversiones totalmente pasivas. Puede que te llamen a las 2 de la mañana para arreglar un váter roto, a menos que contrates a un administrador de fincas.

Además, los ingresos pueden fluctuar de un mes a otro en función de los gastos, y es posible que no generes ningún ingreso pasivo si hay muchos gastos imprevistos. Por último, las propiedades en alquiler suelen requerir una importante inversión inicial, similar a la de los alquileres vacacionales de corta duración.

Arrendamiento de terrenos

El arrendamiento de terrenos le permite generar ingresos pasivos por ser propietario de un terreno en lugar de un edificio. Eres propietario del terreno situado debajo de un edificio que arriendas al propietario del edificio.

El arrendamiento de terrenos genera ingresos pasivos predecibles y suele ser una inversión de muy bajo riesgo. El arrendamiento de terrenos ofrece un menor potencial de ingresos a cambio de un perfil de riesgo más bajo. También tienen un coste inicial relativamente alto por la compra del terreno.

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Sobre este podcaster ninja

podcaster En internet soy Pau Ninja y aunque tengo muchos blogs de mil temáticas que me parecen interesantes… Sólo tengo un podcast. Este. En la senda hacia el conocimiento cambié la katana por un micrófono para combatir la sed de curiosidad.

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